Przeniesienie prawa własności nieruchomości w sposób inny, niż w wyniku umowy kupna sprzedaży, nie zawsze jest aktem szczodrości. To często konieczność życiowa, przed którą stają osoby samotne, opuszczone przez rodzinę, starzejący się i schorowani ludzie, którzy w zamian za nieruchomość oczekują ze strony obdarowanych opieki dożywotniej.
Na czym polega umowa dożywocia?
Umowy dożywocia uregulowane są zapisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą ustawą umowę dożywocia, której przedmiotem jest przeniesienie praw własności do nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę, zawierają dwie strony:
• Dotychczasowy właściciel nieruchomości, zwany inaczej zbywcą lub dożywotnikiem,
• Nowy właściciel nieruchomości, zwany nabywcą lub zobowiązanym.
Zobowiązany otrzymuje na mocy umowy prawo własności do nieruchomości i w zamian za to zobowiązuje się do sprawowania dożywotniej opieki nad zbywcą oraz do urządzenia na swój koszt pogrzebu po jego śmierci.
Jakie nieruchomości można przekazać umową dożywocia?
Umowy o dożywocie dotyczyć mogą dowolnej nieruchomości. Mogą to być:
• Mieszkanie,
• Lokal użytkowy,
• Dom,
• Ziemia,
• Nieruchomości komercyjne,
• Udziały w nieruchomościach,
• Prawo użytkowania wieczystego lub udział w takim prawie.
Na czym polega dożywocie?
Mianem dożywocia określa się świadczenia na rzecz zbywcy, które polegają na dożywotnim utrzymaniu. Zbywca musi zostać przyjęty przez zobowiązanego jako domownik. Należy mu zapewnić mieszkanie, wyżywienie, ubranie, prąd, wodę, opał, opiekę w czasie choroby. Po śmierci dożywotnika nabywca nieruchomości ma obowiązek wyprawić zbywcy pogrzeb zgodnie z lokalnymi zwyczajami.
Dożywocie a darowizna
Umowa dożywocia i umowa darowizny różnią się od siebie wszystkim poza przekazaniem prawa własności. W umowie darowizny obdarowany może zobowiązać się do opieki nad darczyńcą, ale na wpadek śmierci obdarowanego jego spadkobiercy nie będą musieli respektować tego zapisu.
Z punktu widzenia konieczności wypłacenia zachowku umowa dożywocia jest bardziej korzystna dla obdarowanego. Po śmierci dożywotnika jego spadkobiercy ustawowi czy testamentowi nie mogą domagać się zachowku obliczonego od nieruchomości będącej przedmiotem umowy dożywocia.
Czy dożywocie można zamienić na rentę?
Polskie prawo przewiduje dwa przypadki, w których zobowiązany zamiast opieki może (a nawet musi) wypłacać dożywotnikowi comiesięczną rentę. Pierwszym przypadkiem jest niemożność z wywiązania się z umowy z racji konfliktu między stronami. W sądach wciąż toczą się takie sprawy i w przypadku stwierdzenia, że nie ma szans na pogodzenie stron, sąd nakazuje wypłacanie renty, aby zabezpieczyć prawa dożywotnika. Wypłatę renty sąd może nakazać także w przypadku zbycia nieruchomości przez zobowiązanego.
Umowa dożywocia a śmierć obdarowanego
Co się dzieje w przypadku, gdy obdarowany pierwszy umrze? Zgodnie z prawem cywilnym jego zobowiązania wobec dożywotnika przejmą spadkobiercy. Dziedziczenie nieruchomości związanej z dożywociem nie różni się od innych tego typu spraw. Spadek przechodzi w ręce osób uprawnionych bądź to poprzez wskazanie ich w testamencie, a w przypadku braku zapisu dziedziczą spadkobiercy ustawowi. Ważne jest to, że wraz z prawem własności nieruchomości spadkobiercy biorą na siebie obowiązek wypełnienia zobowiązań wobec dożywotnika.
Umowa dożywocia a śmierć zobowiązanego
Spadkobiercy zobowiązanego sprawują opiekę nad dożywotnikiem solidarnie. W praktyce oznacza to, że od każdego z nich dożywotnik ma prawo domagać się wywiązania się z umowy. Oczywiście obarczony odpowiedzialnością za utrzymanie zbywcy nowy zobowiązany może dochodzić zwrotu kosztów u swoich krewnych współdziedziczących, ale nie może to obarczać dożywotnika ani obniżać jakości jego życia.